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弄清楚“如何还房贷”的核心逻辑

存量房贷利率调降后,“要不要提前还房贷”的讨论出现了分歧——有声音认为,既然利率下降了,那就没必要提前还款;有人则表示,要提前还款,“不给银行打工”。商业银行的最新数据也印证了以上分歧。部分银行9月当月的提前还款规模环比下降;还有部分银行数据则显示,与今年3月“提前还房贷高峰期”相比,目前的还贷量有所下降,但与3月之前的月份相比,还贷量依然偏多。

回答“要不要提前还房贷”问题,需把握两层逻辑。一是“乍一看”的表面逻辑,二是“细分析”的核心逻辑与底层逻辑。若只看前者忽视后者,很可能人云亦云、不明所以,甚至作出不利于自身利益的决策。

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乍一看,要不要提前还房贷的决策依据很简单,即“贷款价格是否划算”。但由于人们对“划算”的判断标准不一,观点分歧持续存在。有人认为,目前的资金价格较为“划算”。一方面,去年以来,与99%房贷利率挂钩的5年期以上LPR已实际累计下行45个基点,存量房贷利率本就持续下行;另一方面,今年9月,“存量房贷利率调降”工作启动,加之“认房不认贷”政策落地,部分购房者的二套房转为首套房,利率降幅较大。持反对意见的人则认为,利率虽然降了,但依然“不划算”。拉长时间轴,假设贷款期限为25年,借款人需偿还的利息总额并不少,有些甚至接近贷款本金总额。 国内新闻网

细分析,要不要提前还房贷的决策依据并不简单,其背后涉及名义利率、实际利率的比较,不同时期、相同数量人民币的购买力对比,个人收入将随着时间推移如何变化,以及如何统筹抚养子女、赡养父母、医疗养老等一系列综合问题。

金融学者普遍认为,贷款是“福利”,这句话或许有“王婆卖瓜、自卖自夸”的嫌疑,但也有一定的经济学道理。人们之所以对“贷款价格是否划算”存在争议,是因为混淆了名义利率与实际利率,即“看得见的”与“看不见的”。简单来说,目前贷款执行的利率均为名义利率。名义利率经过通货膨胀矫正,就得到了实际利率。假设贷款的名义利率为8%,通货膨胀率为3%,实际利率就是5%,若存在通货紧缩,则实际情况反之。 韦捷德科技

厘清了名义利率、实际利率概念后,再分析今年的100万元贷款在25年后相当于多少钱。经济学家给出了这样一个公式:用2023年的100万元乘以2048年物价水平与2023年物价水平的比值。当然,人们只能通过这个公式进行趋势性预判,较难得出精准数值,不仅因为人们难以精准预测2048年的物价水平,也因为长时间内存在诸多不确定因素。

此外,借款人还需研判自己的收入走势。根据经济学原理,通货膨胀不利于固定收入群体,但对变动收入群体的影响较小,因为后者的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。由此可见,如果借款人未来的收入走势是逐年增加且增幅较大,加之存在通货膨胀,不提前还款或许是一个更好的选择,固定收入群体则反之。 国际热点网

分析“如何还房贷”的核心逻辑,并不是要求借款人必须提前还款,或者必须不提前还款,而是为借款人提供一个理性分析问题的工具。借款人可结合自身实际情况,综合考量突发事件储备、抚养子女、赡养父母、医疗、养老等因素,作出最适合自己的决策。最后要强调的是,若合同没有禁止提前还房贷的约定,提前还款是借款人的合法权益与选择,商业银行不得人为设置障碍,借贷双方应按照市场化、法治化原则,协商解决相关事项。(本文来源:经济日报 作者:郭子源)

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